ALTAREA COGEDIM : une foncière bâtisseuse !

Bonsoir,

Je suis  très heureux de vous retrouver chaque vendredi pour un nouvel article de ce blog.

J’aime tout particulièrement le secteur des foncières cotées pour :

  • sa grande régularité dans le versement du dividende,
  • parce qu’il profite à plein, semestre après semestre, des taux de crédit immobiliers extrêmement bas
  • et pour la croissance régulière et relativement prévisible dans le temps  des résultats (pour les meilleures), grâce à l’empilement de nouveaux investissements locatifs…

Toutefois, les cours sont aujourd’hui à des niveaux très élevés et il reste peu d’opportunités d’investissement dans ce compartiment en surchauffe, du moins en France.

Il y a quelques trimestres il n’était par difficile de trouver des dossiers intéressants et décotés à 20% ou 30% sur leur valeur d’actif net réevalué (ANR). Aujourd’hui les meilleures sociétés foncières surcotent leur valeur d’actif net de 30 ou 40%. Il n’est pas raisonnable de payer un tel prix, s’il n’y a pas de très grosses perspectives de croissance.

Malgré ce contexte délicat, plusieurs dossiers attirent encore mon attention.

  • Qu’est-ce qu’une foncière de développement ?

Une foncière de développement est une foncière qui fait le choix de faire construire, elle-même, les immeubles qu’elle conservera dans son patrimoine, dans le but de les louer.

Cette double activité lui permet de conserver pour elle la marge de promotion immobilière en plus de la marge locative. C’est donc un vecteur intéressant de création de richesse additionnelle.

Exemple :  Une foncière investit 50 millions d’euros dans la construction d’un ensemble qui, une fois loué, lui assurera 3,25 millions d’euros de loyers.

Son rendement rapporté au coût – également appelé yield to cost – s’élève à 6,5%. Mais la valeur de cet immeuble, retenue dans son patrimoine, sera bien plus élevée. Sans doute autour de 72,5 millions. Car les experts immobiliers qui calculent l’ANR retiennent les taux de capitalisation constatés lors des transactions sur des biens équivalents. Lequel évolue autour de 4,5% dans le centre de la capitale.

Dès lors, les foncières bâtisseuses, sont les plus à même d’accroître la valeur de leur patrimoine.

  • Altarea Cogedim : pourquoi cette foncière est-elle intéressante ?

altarea cogedim logo1. Altarea Cogedim possède sans doute le portefeuille de projets le plus ambitieux parmi les foncières cotées à Paris. Le groupe fondé par Alain Taravella se revendique comme le «premier développeur immobilier des métropoles», ce qui illustre à la fois sa stratégie de maillage régional et sa politique de croissance équilibrée, allant de l’immobilier commercial à la promotion de logements et de bureaux.

Aménageur des centres urbains, Altarea Cogedim ne cache pas ses ambitions pour son propre patrimoine. La foncière évalue son pipeline de projets de centres commerciaux à 2,5 milliards d’euros en France, dont 1,9 milliard pour sa quote-part.

Mais ses ambitions ne s’arrêtent pas là. À l’horizon de 2022, elle vise un doublement de son patrimoine commercial de 3,6 milliards, avec des loyers multipliés par deux, à 400 millions d’euros. Il reste à financer cette faim gargantuesque. Jusqu’ici, la foncière lève des fonds propres avec régularité grâce au paiement du dividende en action. Mais le scénario d’une augmentation de capital vient de se concrétiser en 2016 avec une levée, au premier semestre, de 210 millions d’euros. Cette augmentation de capital n’aura pas de conséquence négative pour les actionnaires en place car le pipeline de nouveaux projet la justifie amplement.

2. La foncière a cédé sa participation majoritaire dans le site internet de commerce en ligne « rue du commerce » et à intégrer dans son périmètre, le promoteur « Pitch promotion ». En soldant cette diversification hasardeuse, qui a constitue pendant plusieurs exercices un foyer de pertes, Altarea Cogedim se recentre sur son cœur de métier, ce qui me paraît particulièrement pertinent. Pendant 3 ans, « Rue du commerce » a couté quelques % de croissance à cette foncière, car il n’y avait pas véritablement de synergies à attendre de cette incursion dans un nouveau métier. Cette parenthèse malheureuse est maintenant refermée.

3. Les perspectives sont solides pour cette année comme pour la suivante. Et au cours actuel, le dividende de 11 euros offre un rendement imbattable de plus de 6,5% l’an.

4. Altarea Cogedim a un profil d’action à « dividendes croissants » tel que nous l’affectionnons. Depuis 9 ans, le dividende a évolué comme suit :

– Dividende versé au titre de l’exercice 2007 : 6 €photo altarea cogedim bureaux

– Dividende versé au titre de l’exercice 2008 : 7 €

– Dividende versé au titre de l’exercice 2009 : 7,2 €

– Dividende versé au titre de l’exercice 2010 : 8 €

– Dividende versé au titre de l’exercice 2011 : 9 €

– Dividende versé au titre de l’exercice 2012 : 10 €

– Dividende versé au titre de l’exercice 2013 : 10 €

– Dividende versé au titre de l’exercice 2014 : 10 €

– Dividende versé au titre de l’exercice 2015 : 11 €

  • Nos objectifs de cours pour 2017 et 2018

Tenant compte des perspectives de développement, nous tablons sur :

  • un ralliement des 200 euros en 2017 et 215 euros en 2018,
  • le versement d’un dividende de 11 euros en 2017 et 12 euros en 2018, au titre des exercices 2016 et 2017.

Sur cette base, un achat à 175 euros donnerait un %TRI prévisionnel sur 2 ans, de 17,08% l’an.

.                                + 11 €                          +  (12 €+ 215 €)
__________________↑____________________↑

– 175 €

Bon week-end.

Stéphane

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2 réponses

  1. Stéphane dit :

    Si vous voulez acheter quelque chose de sûr et certain, il vaut mieux investir en dehors de la bourse…

  2. coin dit :

    bof
    on achète une espérance