Encaissez des dividendes croissants grâce aux SIIC

* SIIC, vous avez dit SIIC ?

Au plan juridique, les SIIC sont des sociétés cotées, dont l’activité principale est l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de les louer. Au plan fiscal, le régime des SIIC correspond à un régime fiscal particulier d’exonération d’impôt sur les sociétés, codifié à l’article 208 C et suivants du Code Général des Impôts (français).

Lors de sa création, en 2003, le statut a été plus ou moins calqué sur le modèle américain des REIT (Real Estate Investment Trust).

Le principe applicable est celui de la « transparence fiscale ». Il consiste à imposer les actionnaires (à l’impôt sur le revenu) plutôt que les sociétés foncières cotées (à l’impôt sur les sociétés) ou les deux.

Ainsi, les sociétés qui optent pour le statut SIIC ont ainsi l’obligation de distribuer :

  • 95 % du revenu locatif ;
  • 60 % des plus-values réalisées ;
  • 100 % des dividendes perçus de filiales, bénéficiant elles-mêmes du régime SIIC.

Cette obligation de distribution ne s’applique qu’aux revenus bénéficiant de l’exonération d’Impôt sur les Sociétés. Les SIIC peuvent avoir une activité accessoire (par exemple promotion ou gestion locative), dont les résultats demeurent taxables.

En outre, pour bénéficier de ce régime, les sociétés doivent :

  • être cotées ;
  • avoir un capital social d’au moins 15 Mio d’Euros ;
  • avoir une activité principale de foncière (acquisition / construction d’immeubles en vue de les louer) ;
  • ne pas être détenue à 60 % ou plus par un actionnaire majoritaire, seul ou agissant de concert ;
  • lors de l’option pour le régime SIIC, 15 % du capital doit être détenu par des actionnaires, détenant chacun moins de 2 %.

En échange, elles sont exonérées d’impôt sur les sociétés.

Les SIIC sont cotées en bourse, donc ouvertes aux investisseurs particuliers, au sein d’un compte titre ordinaire (CTO), par exemple.

Jusqu’au 21 octobre 2011, il était possible de loger une SIIC au sein d’un plan d’épargne en actions (PEA), et de cumuler ainsi l’exonération d’imposition sur les octobre 2011, il n’est plus possible d’ajouter de nouvelles actions de SIIC dans un PEA. Néanmoins, les titres de SIIC présents dans un PEA avant le 21 octobre 2011 peuvent y demeurer.

Autre méchanceté fiscale : depuis cette date, les dividendes des SIIC n’ouvrent plus droit à l’abattement de 40% !

* SIIC et dividendes croissants …

L’obligation de distribuer des dividendes permet aux actionnaires de bénéficier d’une grande régularité dans la distribution de dividendes. Tant qu’elle reste bénéficiaire, la société ne saurait se soustraire à cette obligation de distribution sans remettre en cause l’avantage fiscal lié à ce régime particulier.

Il existe 32 SIIC cotées à la bourse de Paris, représentant une capitalisation totale de 70 milliards d’euros en décembre 2015. Par taille de capitalisation, nous pouvons citer les trente premières (dignes d’intérêt) :

* Unibail-Rodamco SEillustration-siic-3
* Klépierre
* Gecina
* Icade
* Mercialys
* Société foncière lyonnaise
* Altarea cogedim
* Fonciere des murs
* Eurosic
* Terreïs

illustration-siic-1* Fonciere de Paris
* FDL
* ANF immobilier
* Cegereal
* Argan
* Tour eiffel
* Patrimoine & commerce
* Frey
* Immobilière Dassault
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* Foncière Inéa
* Affine R.E.
* Selectirente
* Foncière sepric
* SCBSM
* MRM
* Paref
* Acanthe developpement
* Bleecker
* Foncière Atland

Dans ce terrain de chasse, de très nombreuses foncières cotées on pu bénéficier, depuis une décennie, de la baisse continue des taux des prêts immobiliers.

Dans ce contexte favorable, elles ont su faire croître leurs investissements, leur profitabilité et donc leurs distributions aux actionnaires.

Sous réserve de pouvoir être achetées à un prix raisonnable, elles constituent, encore aujourd’hui, un univers d’investissement « de choix » pour les amateurs de dividendes croissants !

* Parlez-vous SIIC ?

Plusieurs indicateurs et ratios financiers sont régulièrement utilisés pour caractériser la situation et les performances financières des SIIC, et faire des comparaisons entre elles. Il est important de pouvoir comprendre ces différents indicateurs de performance, propre à ce type d’investissement, et de les utiliser régulièrement dans vos recherches financières. Citons, en vrac :

LTV (Loan to value) : La totalité des foncières utilisent l’effet de levier du crédit en s’endettent avec des prêts in fine (et parfois avec des prêts amortissables). Le ration LTV (Loan-to-Value) est le montant de la dette nette divisé par la valeur du patrimoine. Il s’exprime en pourcentage.

Un ratio important, supérieur à 50%, correspond à un risque financier élevé.

Sauf situation particulière, il est préférable de ne pas choisir des foncières exagérément endettées. En effet, plus le LTV est important, plus les aléas peuvent durement frapper la foncière en cas de crise : vacance locative, difficultés à rouler la dette sur une échéance plus lointaine, baisse de valeur des actifs en portefeuille, etc… Un ratio important peut même contraindre la foncière à revendre des immeubles en cas de crise financière, à un moment particulièrement inopportun et à un prix désavantageux pour elle.

Depuis la crise de 2009, la tendance générale est à la baisse du LTV et donc à la diminution du risque financier, pour une majorité de foncières cotées à la bourse de Paris.

– Taux d’occupation financier (TOF) : Il s’agit du rapport entre les loyers facturés et les loyers facturables exprimé en %. Le niveau de TOF et son évolution dans le temps donne une bonne idée de l’attractivité du portefeuille d’immeubles de la foncière. Je vous recommande de le pas acheter de foncières cotées dont le TOF serait durablement inférieur à 90% sans explication particulière ou situation spéciale.

– le Cashflow (CF) : Egalement  appelé Ajusted fund from oporations (AFFO) pour les foncières anglo-saxonnes, le cash flow est une mesure des flux financiers récurrents de la foncière sur l’ensemble de l’exercice comptable (les loyers moins les dépenses d’entretien, les charges et les frais de gestion). Cette mesure exclut les plus-values éventuellement encaissées ainsi que les amortissements comptables des immeubles qui ne correspondent pas à une dépense effective.

– Cours/Cash-flow ou Cours/AFFO : Le suivi dans le temps de cet indicateur permet d’apprécier la cherté d’une foncière cotée à un instant T ou à faire des comparaisons entres foncières d’un même secteur. Cet indicateur est un équivalent du PER (Price earning ratio) spécifiquement applicable au secteur des foncières cotées.

– ANR (Actif net Réévalué) : Le terme d’Actif Net Réévalué ou ANR (Net Asset Value ou NAV en anglais) désigne un calcul de l’actif net avec une réévaluation de la valeur des immeubles au prix actuel ( à dire d’expert). Au contraire de l’Actif Net Comptable, l’Actif Net Réévalué d’une foncière cotée se base sur la valeur vénale et non comptable des biens détenus.

 Le terme d’ANR triple net ou (Triple Net Asset Value ou NNNAV en anglais) désigne un calcul de l’actif net où la réévaluation concerne l’ensemble des éléments de l’actif et du passif de la foncière et notamment les emprunts obligataires et les instruments financiers de couverture, qui ont également une valeur de marché qui peut être différente de leur prix d’achat.

L’ANR est donc un indicateur qui porte sur la valeur patrimoniale de la foncière cotée. Il est généralement exprimé par action.

– Décote/surcote sur ANR rapporté au cours du titre : Elle s’exprime en pourcentage. En suivant l’évolution de cet indicateur dans le temps, le % de décote ou de surcote permet d’apprécier la cherté d’une foncière cotée à un instant T, ou à faire des comparaisons entres foncières d’un même secteur.

Retenez que quelle que soit la qualité de la foncière, une surcote supérieure à 30% est excessive et injustifiée.

Les SIIC qui surcote ont généralement intérêt à émettre des actions nouvelles par augmentation de capital et à acquérir de nouveaux immeubles dans la foulée. L’émission d’action est alors créatrice de valeur pour les actionnaires existants.

A l’inverse, les SIIC qui décotent  de façon importantes ont intérêt à racheter leurs propres actions en vue de les annuler, plutôt que d’investir dans de nouveaux immeubles. En effet, l’annulation d’actions est alors immédiatement créatrice de valeur pour les actionnaires existants.

– Rendement du dividende : Il est exprimé en pourcentage du prix ou du cours de l’action.  Son évolution dans le temps peut donner une indication sur la cherté d’une foncière cotée à un instant.

Faut-il privilégier un rendement fort, ou un rendement plus faibles ? Si vous n’avez pas immédiatement besoin d’un revenu complémentaire, un rendement plus faible permet généralement à la foncière cotée d’investir dans sa croissance future et donc, d’augmenter plus facilement le dividende à l’avenir.

Bonne soirée et bon week-end.

Stéphane

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