Les REITs américaines : le « hot spot » du moment ?

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Bonjour,

Pour ceux qui ne le sauraient pas encore, une foncière cotée est une société cotée sur un marché boursier dont l’activité principale est la détention d’un patrimoine immobilier à des fins locatives.

Pour l’investisseur particulier, les foncières cotées sont un véhicule de placement particulièrement intéressant pour générer des revenus réguliers, sans se soucier de la gestion locative et en accédant à moindres frais à l’immobilier d’entreprise national ou international, difficile d’accès autrement.

Depuis début août 2016, nous assistons à un mouvement de consolidation dans le secteur des foncières cotées américaines. Ainsi en 3 mois environ, l’évolution des prix de ce secteur de la cote, mesurée par l’indice Vanguard REIT ETF (NYSEARCA: VNQ), affiche une performance de -13,77%, tandis que le S & P 500 (NYSEARCA: SPY) affiche un score de +1,65% (chiffres arrêtés au 23/11/2016).

 

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  • Pourquoi un tel mouvement de baisse ? La première raison invoquée par les commentateurs de ce mouvement est la crainte de la hausse prochaine des taux courts, par la banque centrale américaine. Ce sentiment de peur est renforcé par l’élection de Donald Trump comme président des Etats-Unis. Le marché est convaincu que Trump mènera  une politique de relance « Keynésienne » (grands travaux d’infrastructures) et de baisse d’impôts directs qui se traduiront par une hausse massive des déficits budgétaires et donc une hausse des taux longs au États-Unis. Ainsi, selon ce raisonnement, s’il mène effectivement cette politique très inflationniste, les foncières cotées pourraient être moins profitables, car leurs frais financiers pourraient augmenter sensiblement.Toutefois, dans tous les cas, une hausse importante des taux longs ne peut être que la conséquence d’un probable redémarrage de l’inflation aux États-Unis. Or, en période d’inflation, les détenteurs d’actifs immobiliers bénéficient, tant de la hausse des loyers par le jeu de l’indexation, que de la hausse des prix des actifs immobiliers en portefeuille.Nous sommes donc en présence de deux forces antagonistes. Quelle sera la plus importante ? Ce deuxième phénomène devrait plus que compenser le premier, car les immeubles ne sont que partiellement financés par de la dette, alors que les hausses de prix et de loyers concernent la totalité des actifs immobiliers en portefeuille. A moyen terme, le résultat pourrait donc être globalement positif pour l’investisseur ! Au surplus, beaucoup de foncières sont préparées pour une hausse des taux. De très nombreuses REIT ont une partie (plus ou moins importante en fonction des sociétés) de crédits en taux fixe, et pour celles qui ont encore des prêts à taux variables, des swaps de taux (couvertures contre la hausse des taux « courts ») ont été achetés pour générer une gain équivalent au surcoût induit par la hausse des taux.
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  • Faut-il acheter maintenant ? Comme à chaque fois, la même question nous taraude. Faut-il attendre un meilleur prix ou entrer dès à présent ? Nous savons tous que Trump n’appliquera certainement pas toutes les promesses de sa  « sale campagne » et fera preuve de pragmatisme. Il n’a pas tous les pouvoirs entre ses mains. Sa politique devra recevoir l’aval du congrès américain qui ne souhaitera pas forcément laisser filer les déficits, alors que la dette publique dépasse déjà 100 % du Produit Intérieur Brut américain. D’un autre côté, nous savons également qu’un redémarrage de l’inflation est généralement favorable à cette classe d’actifs, du moins à moyen terme. C’est pourquoi, à tort ou à raison, nous avons décidé de profiter de certains prix en solde, pour initier ou renforcer Six lignes de foncières cotées américaines dans le tout jeune « portefeuille à dividendes croissants. » Deux raisons supplémentaires militent dans ce sens :
    – les cours se rapprochent des plus bas d’un an, enregistrés en février 2016,
    – les rendements (dividende annuel/cours) ont progressé de plus de 1% en 3 mois, pour un grand nombre de foncières, et parfois beaucoup plus, sans raison intrinsèque spécifique…

Par prudence, nous conservons encore quelques « munitions » pour nous renforcer en décembre ou janvier, en cas de nouvelle faiblesse des prix dans ce compartiment, dont la croissance du dividende, au fil du temps, a été plus que satisfaisante :

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Bonne soirée et bon week-end.

Stéphane Grimaldi

PS : Donnez-moi votre opinion dans les commentaires ci-dessous…

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2 réponses

  1. Stéphane dit :

    Bonsoir,

    Je vais évoquer cette question dans un prochain article du blog.

    Pour moi, le « risque de change » sur un portefeuille bien diversifié, ne nécessite pas, en règle générale, de stratégie de couverture particulière.

    Le dollar va certainement continuer à s’apprécier en 2017, en raison de la hausse probable des taux courts dans cette zone.

    C’est pourquoi détenir des titres de foncières US, non couverts contre le risque de change EUR/USD, ne présente pas d’inconvénient pour le moment.

    Stéphane

  2. Thomas dit :

    Bonjour monsieur,

    Vous ne parlez pas du risque de change USD/EUR dans votre billet. Comment le prenez-vous en compte dans vos investissements?

    Merci pour vos billets toujours très intéressants