Reit ou ne pas Reit : telle est la question !

Bonsoir,

Avant tout, je tiens à m’excuser pour ce mauvais jeu de mots. J’ai souhaité, ce soir, vous reparler sérieusement des REIT américaines, et je reconnais que mon entame n’est peut-être pas appropriée pour cela !

* L’exposition aux REIT présente-t-elle des avantages dans un environnement de hausse des taux ?

Nous savons que les temps sont difficiles pour les investisseurs qui souhaitent maintenir un portefeuille diversifié axé sur le revenu. En effet, la hausse des taux peut avoir pour conséquence d’engendrer des moins-values dans les portefeuilles obligataires à taux fixe et donc de « punir » les investisseurs exposés à cette classe d’actif.

Or, précisément, une hausse des taux d’intérêt américains est déjà en marche, même si les rendements des obligations de la plupart des pays développés sont encore faibles et que certaines banques centrales continuent de mettre en œuvre des mesures d’assouplissement (Europe, Japon).

Depuis août 2016, le compartiment des REITs américaines a été impacté par la menace de hausse des taux, car le marché a, en quelque sorte, assimilé à tort, les REITs à des obligations de long terme.

Cette récente correction enregistrée dans ce compartiment, nous a permis de considérer, au mois de novembre et de décembre 2016, que le moment était venu de diversifier notre jeune portefeuille dans l’immobilier international grâce à un véhicule d’investissement géré de façon active : les REITs américaines. Nous avons fait l’acquisition de pas moins de sept REITs américaines !

* Une petite piqûre de rappel sur les REITs

Un REIT est un type de société cotée qui investit directement dans des actifs immobiliers. De nombreux REIT se spécialisent dans un type de bien immobilier particulier, comme les centres de données informatiques, les centres commerciaux, les entrepôts, les appartements, les hôtels, les bureaux ou les lieux de stockage. D’autres se concentrent aussi sur une zone géographique spécifique, comme les États-Unis, le Japon et le Royaume-Uni entre autres. Dans la plupart des pays dotés de REIT, les sociétés d’investissement éligibles bénéficient généralement d’une fiscalité avantageuse. Par essence, les REIT peuvent offrir plusieurs avantages : diversification par rapport aux actions et obligations classiques, opportunités de revenus et exposition aisée au secteur immobilier.

  • Diversification : Historiquement, les corrélations entre les REIT et les classes d’actifs classiques comme les actions et les obligations sont limitées. En cas de maintien des corrélations historiques avec les performances des obligations, les REIT pourraient constituer un élément de diversification important. Attention, toutefois : la diversification n’est pas une garantie de gain ou de protection contre le risque de pertes en capital !
  • Opportunité de revenus : Pour conserver leur statut fiscal avantageux, les REIT doivent généralement distribuer leur revenu aux actionnaires sous la forme de dividendes. Les REIT américains doivent par exemple distribuer aux actionnaires 90 % de leur revenu imposable. Selon nous, compte tenu de ces exigences en matière de distribution de dividendes, les REIT sont une opportunité à envisager pour les investisseurs en quête de revenu.
  • Exposition sectorielle : Grâce aux REIT cotés en Bourse, les investisseurs peuvent investir dans le secteur immobilier de façon plus liquide et à moindre coût qu’en achetant directement des biens immobiliers. Les placements directs dans l’immobilier sont généralement moins liquides, incluent des coûts de transaction plus élevés, nécessitent un rôle plus actif de la part des investisseurs individuels et requièrent souvent une mise minimale plus élevée. Des REIT internationaux peuvent aider les investisseurs à bénéficier d’un potentiel de diversification accrue en s’exposant aux marchés immobiliers du monde entier, dont les Etats-Unis par exemple.

À l’image des REIT, de nombreuses sociétés actives dans le secteur de l’immobilier sont aussi cotées et se négocient sur des places boursières. Toutefois, elles sont généralement soumises à la fiscalité de droit commun des entreprises et ne sont pas obligées de redistribuer des dividendes aux investisseurs (promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, lotisseurs, aménageurs, exploitant d’infrastructures).

* Pourquoi quelles raisons avons-nous investi dans sept Reits américains en novembre et décembre 2016, alors que les taux longs peuvent monter ?

En Décembre 2016, la Présidente de la Réserve fédérale (Fed) Janet Yellen a indiqué que l’institut d’émission allait sensiblement durcir sa politique monétaire au moyen de trois nouvelles hausses des taux à court terme en 2017.

Le risque inflationniste est préoccupant aux États-Unis. La Réserve fédérale au eu recours, pendant sept ans (de 2008 à 2015), à billets dans le cadre de l’assouplissement quantitatif (QE). Ce risque inflationniste est exacerbé par l’élection de Donald Trump, qui ambitionne de réaliser un important plan de relance par la dépense publique (politique expansionniste), alors que le plein emploi n’est pas très loin, ce qui pourrait générer des tensions sur les salaires.

Pour la plupart des observateurs de marché, cela indique clairement que des taux d’intérêt américains plus élevés sont à prévoir dans les prochains trimestres, même si le calendrier et le rythme précis du durcissement de la Fed font toujours l’objet de spéculations.

Cette hausse des taux longs peut être vue comme désavantageuse pour ce type de société, généralement endettés à hauteur d’une part significative de leurs investissements immobilier. En effet, si les taux montent, l’effet de levier est moins avantageux pour la foncière qui emprunte de l’argent pour acheter des immeubles supplémentaires.

Toutefois, les variations des taux d’intérêt ne sont qu’une pièce de ce puzzle. Il faut également tenir compte d’un redémarrage probable de l’inflation, qui peut venir contrebalancer l’effet de hausse des taux, en renchérissant le montant des loyers (qui sont indexés contre l’inflation) et la valeur des actifs immobiliers (qui peut s’apprécier parallèlement à l’inflation monétaire et qui représente toujours une valeur très supérieure aux emprunts souscrits).

Historiquement, les REIT américains (tels que représentés par l’indice FTSE NAREIT Equity REITs TR) enregistrent majoritairement de bonnes performances en périodes de hausse des taux d’intérêt. Entre 1994 et 2013, les États-Unis ont connu neuf périodes distinctes au cours desquelles les taux d’intérêt ont grimpé (selon le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans) de plus de 100 points de base (1 %). Pendant six de ces neuf périodes, les REIT ont enregistré des performances positives, et lors des trois autres ils ont accusé des performances négatives ou stables, comme le montre le graphique ci-dessous.

 

Selon nous, la hausse des taux d’intérêt, signe d’une économie saine et croissante pourrait être globalement favorable aux REIT dans les prochains trimestres, car l’immobilier est une classe d’actif traditionnellement immunisée contre les risques inflationnistes.

Cette classe d’actifs pourrait aussi bénéficier de la hausse des dépenses d’investissement de l’administration Trump, de la hausse de l’emploi, des dépenses de consommation et de la demande immobilière aux Etats-Unis. En fait, l’immobilier peut être (et est) considéré par de nombreux investisseurs comme un bon baromètre de la santé générale de l’économie américaine.

Grâce à notre exposition aux REIT, nous cherchons donc à capitaliser sur l’amélioration de l’économie américaine tout en diversifiant notre jeune portefeuille par rapport aux deux classes d’actifs classiques (actions et obligations).

* Quels sont les risques ?

Tout investissement comporte un risque, notamment celui de ne pas récupérer le capital investi. La valeur des investissements peut fluctuer à la baisse comme à la hausse et les investisseurs ne sont pas assurés de récupérer la totalité du capital investi. L’investissement dans les titres immobiliers comporte des risques spécifiques, comme la baisse de la valeur du bien immobilier ou la sensibilité accrue à la dégradation des conditions économiques ou au durcissement du cadre réglementaire qui peuvent affecter le secteur.

Les REIT comportent des risques supplémentaires, car la catégorie d’actif investit habituellement dans un nombre limité de projets ou dans un segment précis du marché, et sa sensibilité à la dégradation des conditions économiques et aux changements règlementaires est donc supérieure à celle de placements plus diversifiés.

Les REIT peuvent fournir des opportunités de revenu, ainsi qu’un potentiel d’appréciation du capital à long terme. Les REIT sont généralement considérés comme des investissements axés sur le rendement, car leurs performances sont majoritairement générées par les dividendes plutôt que par des hausses de prix. Toutefois, la volatilité de ce type d’investissement est considérablement plus grande que l’immobilier en direct ou l’immobilier indirect en parts de SCPI, par exemple.

Les candidats-investisseurs doivent donc bien garder à l’esprit que les cours des REITs vont continuer à fluctuer de façon importante, au gré de l’humeur des investisseurs, de l’évolution de l’économie et des taux.

Enfin, à plus long terme, un risque de ré-appréciation de l’euro face au dollar, pourrait générer une effet de change défavorable sur nos Reits américaines, libellé en euros. Toutefois, nous pensons que cette menace n’est pas encore d’actualité pour le moment : le mouvement de hausse du dollar contre l’euro, n’est vraisemblablement pas encore terminé.

Bonne soirée et bon week-end.

Stéphane

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2 réponses

  1. Stéphane dit :

    Bonsoir,

    Je vois que vous lancez un blog sur l’investissement en bourse. Je vous souhaite bon courage car c’est un très gros travail.

    Realty income est effectivement une très bonne foncière, qui reste chère, malgré la baisse en cours. En bourse, la qualité se paye toujours.

    Bonne soirée.

    Stéphane

  2. Patrice dit :

    Bonjour Stéphane,

    Le secteur des REIT a un peu de mal à se remettre, apparemment les craintes sont toujours plus ou moins là…
    Si on se base sur le tracker iShares Developed Markets Property Yield (qui suit le FTSE EPRA/NAREIT Global Dividend), on est encore à environ 6% des plus hauts de juillet 2016.

    J’en ai profité pour renforcer cette poche de mon portefeuille à plusieurs reprises en octobre et début novembre dernier. J’ai encore des cartouches en cas de rebaisse.
    J’ai renforcé notamment REALTY INCOME qui comme tu dois le savoir donne des dividendes MENSUELS.
    Donc à suivre…

    Mon site : http://minihedgefund.fr

    Bon We.